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Frazionamento Immobiliare a Torino: Cos'è, Come Funziona e Quanto Si Guadagna (2026)
Guida completa · settembre 2026
Cos'è il Frazionamento Immobiliare?
Il frazionamento immobiliare è l'operazione con cui una grande unità viene suddivisa in due o più unità distinte e indipendenti, ognuna con il proprio accesso, i propri impianti e la propria rendita catastale. È una delle strategie di investimento con il rendimento più alto oggi a Torino: la somma del valore delle unità frazionate supera significativamente il valore dell'immobile originale.
Perché il Frazionamento Funziona così Bene a Torino
- Stock edilizio da riqualificare — appartamenti anni '50–'80 di 120–180 m² che non trovano acquirenti, comprabili a sconto e frazionabili in bilocali e trilocali molto richiesti.
- Differenziale di prezzo al m² — i grandi appartamenti costano il 12–15% in meno al m² rispetto alle piccole metrature nella stessa zona. Dopo il frazionamento si vendono al prezzo pieno.
- Domanda crescente di piccole metrature — single, coppie, studenti e lavoratori cercano bilocali e trilocali in tutte le zone centrali di Torino.
Il Processo Step by Step
- Studio di fattibilità — verifica dei requisiti minimi di legge: superficie minima (28 m² monolocali, 38 m² bilocali), altezze, superfici finestrate, possibilità di creare accessi indipendenti.
- Titolo edilizio — CILA per interventi senza opere strutturali, SCIA se si toccano le strutture.
- Esecuzione lavori — secondo accesso, separazione impianti elettrico/idraulico/gas, nuove pareti, rifacimento bagni.
- Aggiornamento catastale (DOCFA) — creazione dei nuovi subalterni con rendite catastali autonome.
- Certificato di agibilità (SCA) — attesta la conformità e la salubrità delle nuove unità.
Esempio Numerico Reale: Frazionamento ad Aurora, Torino
| Voce | Importo |
|---|
| Acquisto appartamento 160 m² (Aurora, da ristrutturare) | € 200.000 |
| Ristrutturazione integrale + frazionamento | € 80.000 |
| Costi accessori (notaio, tecnico, pratiche) | € 20.000 |
| Totale investito | € 300.000 |
| Vendita unità A — trilocale 90 m² | € 198.000 |
| Vendita unità B — bilocale 70 m² | € 154.000 |
| Utile lordo | € 52.000 (+17%) |
*Esempio basato su operazioni reali LV S.r.l. nel quartiere Aurora, Torino 2024–2025.
Zone Migliori per il Frazionamento a Torino nel 2026
- Aurora — prezzi 1.900–2.400 €/m², rivalutazione +4%, altissima domanda
- San Salvario — forte domanda professionisti e universitari, +3% 2026
- Barriera di Milano — prezzi bassi, rendimento locativo fino al 9%
- San Donato / Borgo Vittoria — buona connessione trasporti, meno concorrenza
Domande Frequenti
Quanto tempo ci vuole per frazionare un appartamento a Torino?
Iter burocratico 3–6 mesi. Lavori da 2–3 mesi (frazionamento semplice) a 5–7 mesi (ristrutturazione integrale con frazionamento).
Serve il consenso del condominio per frazionare?
No, per interventi all'interno della singola unità privata non è richiesta l'approvazione condominiale, salvo che il regolamento condominiale lo preveda espressamente o che si tocchino parti comuni.
Posso vendere un appartamento ereditato con più eredi a LV S.r.l.?
Sì. LV S.r.l. acquista anche immobili con situazioni successorie complesse, gestendo internamente tutta la trattativa con gli aventi diritto.
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