I corsi di formazione dicono che il primo passo è mappare la zona.
Nella pratica la zona va individuata, scoperta e vissuta a pieno.
L’acquirente non compra semplicemente una casa, compra uno nuovo stile di vita.
1.La prima domanda che devo farmi è “QUALE È IL MIO TARGET?”
Le persone si spostano da una parte all’altra, da una città all’altra, da una zona all’altra, da un affitto ad un acquisto perché si apre un nuovo capitolo della loro vita o perché mirano a realizzare un nuovo progetto. Scelgono il posto dove andranno a vivere per via di un insieme di fattori: dei ricordi d’infanzia, per via della vicinanza parenti, o la presenza di scuole/ufficio/supermercati, oppure per i collegamenti comodi con la città. Hanno anche delle idee prestabilite in base alla percezione della zona, del contesto, in base alle sensazioni e le emozioni che provano durante la visita.
Per poter capire che tipo di target comprerebbe la casa bisogna considerare una serie di parametri.
Ci sono dei parametri che l’investitore immobiliare può prevedere, altri no.
Parametri imprevedibili
L’investitore non può conoscere i legami delle persone con i parenti o gli amici nella zona. Non può sapere se sono cresciuti nella zona e vogliono rimanere lì. Sono delle informazioni personali che non sarà mai in grado di prevedere.
Parametri prevedibili
Può invece intuire un insieme di altri fattori come ad esempio:
Es. Se la zona che hai scelto e che reputi molto bella perché ci sono dei palazzi d’epoca che ti affascinano, ma ha la fama di essere una zona mal frequentata di sera, mal collegata ai servizi specie metro, oppure è una zona dove non ci sono asili/scuole nelle vicinanze probabilmente la famiglia con tanti figli preferirà vivere altrove, almeno che non abbia motivi particolari e personali per comprare li.
Non possiamo basare le statistiche sulle singole casistiche, come ad esempio pensare che si vende ad un certo prezzo al mq, soltanto perché la signora a cui è stata venduta la casa di fronte l’ha pagata fuori prezzo, perché voleva stare vicina a sua figlia.
Es. Se nella stessa zona ci sono delle università, il 4 o 5 locali può essere una buona opportunità di investimento per gli affitti.
Quindi partiamo dalla fine, ovvero chi verrà a vivere nell’immobile dove io scelgo di investire, quale è il target che ho in mente?
La zona non cambia, la cambiano le persone. Sono le persone a decidere il valore della zona e degli immobili che si trovano nel quartiere che loro desiderano.
La seconda domanda che devo farmi è:
2. Che tipo di investimenti siamo interessati a fare: COMPRAVENDITA O AFFITTO A STUDENTI?
L’analisi della zona dipende se questa viene considerata per investire negli affitti o nelle compravendite, perché cambiano i parametri di studio e di riferimento.
Mettiamo caso che vogliamo cominciare con la compravendita di un immobile e dobbiamo scegliere la zona.
Ecco alcuni parametri che possano essere utili per fare una giusta analisi con un criterio sensato:
La reputazione della zona
Ogni zona della città ha una reputazione implicitamente conosciuta dagli abitanti: zona ospedali, zona università, zona “ricchi”, zona popolare, zona multietnica. Se non sai bene che tipo di zona è, basterebbe frequentarla a tempo pieno per una settimana, ovviamente non la settimana di Ferragosto. Vai al mattino e di giorno, osservi le persone che vanno al lavoro, poi la sera fai le stesse osservazioni. Se riesci ti fermi a chiacchierare con il portinaio di un palazzo piuttosto che con il barista o anche con gli ambulanti del mercato. Loro sono le persone che la vivono giornalmente e conoscono le dinamiche a 360°, oltre chiaramente alle agenzie immobiliari di zona.
La liquidita della zona
Cosa vuol dire una zona liquida? Sostanzialmente vuol dire che si c’è un flusso di compravendite fluido o elevato. Vuol dire che al prezzo giusto l’immobile viene venduto abbastanza velocemente. Come si fa a capire se il prezzo è giusto? Lo vediamo nella rubrica successiva.
Per capire la liquidità della zona basta fare alcune semplici osservazioni, come il numero delle agenzie presenti nella zona, il turnover di annunci nella zona, quanti nuovi annunci escono, quanti di quelli vecchi vengono tolti dopo poco tempo (in linea di massima qualche settimana/mese salvo quelle casistiche di case fuori prezzo o pieni di difetti che non si vendono per anni a prescindere della zona). Un indicatore molto importante per la liquidità della zona è la presenza di strutture e servizi (università, ospedali, grandi supermercati, vicinanza stazione o metro). C’è un target di persone che non vivrebbe mai in una zona dove sotto non trova tutti i servizi. Ci sono anche dei siti a pagamento dove puoi consultare il flusso di compravendite per ogni zona.
Attenzione, a volte un alto numero di compravendite non sempre è un indicatore positivo. In uno dei quartieri meno ricercati e affascinanti di Torino c’è stato l’anno scorso in un franchising il maggior numero di compravendite. Spesso magari le persone sono attirate dai prezzi allettanti, poi si rendono conto, vivendo la zona, che non fa per loro e cambiano piuttosto velocemente. Da qui si evidenzia un alto numero di compravendite che potrebbe ingannare chi è alle prime armi. Usare l’intuito assieme alle osservazioni delle dinamiche può essere un’arma molto potente, bisogna accendere perciò tutti i sensi. Allenandosi si raffina il fiuto sempre di più.
La funzionalità della zona
Quanto è funzionale una zona dipende dalla sua facilità di vita. Avere un luogo o servizio d’interesse vicino e cioè raggiungibile senza dover prendere l’auto ha una importanza non da poco soprattutto per chi è sensibile all’ottimizzazione del tempo.
Trovare parcheggio facilmente o avere la certezza di avere un posto conta tanto per la maggior parte delle persone. Ci sono delle zone dove o prendi un garage o è un bel problema. Se non hai l’auto ed è mal collegata con i mezzi o anche solo con i mezzi più veloci come la metro anche questo è poco funzionale.
In Italia avere il mercato sotto casa, vuol dire non poter parcheggiare proprio vicino, vuol dire rumore, confusione, specie se si hanno bimbi piccoli. Vivere vicino agli ospedali o all’aeroporto ha delle pro e dei contro, dipende cosa cerchi.
Una zona è funzionale quando la si vive con leggerezza, se comincia a pesarci questo o quello non è la zona che rispecchia l’obiettivo di vita del cliente.
La mappatura della zona
La mappatura è molto semplice, ma richiede tanta voglia, pazienza e determinazione. Si usa un file excel che poco alla volta viene compilato come da foto qui sotto. Ogni dato ed ogni aggiornamento, come per esempio: stato immobile, piano, ascensore, agenzia, caratteristiche, unicità (attico, terrazzo), vanno segnati costantemente. Quando hai raggiunto almeno un 1000 immobili in target dove hai potuto visionare di persona una bella parte, si può dire che hai cominciato la mappatura. La cosa importante nella mappatura ed essere costanti ed appuntare ogni aggiornamento, soprattutto del venduto e le tempistiche del venduto.
Per poter fare un lavoro eccellente non basta stare davanti allo schermo e saltare da immobiliare.it al file excel, ma bisogna uscire fuori e parlare con le persone, fare delle indagini. Il mercato non parla sui siti, il mercato si esprime con le persone, con le emozioni, con le considerazioni e le osservazioni.
Perché dico che bisogna uscire fuori dagli schemi e quindi fuori dalla mappatura?
Perché didatticamente la mappatura funziona perfettamente, se fatta con un criterio, ma nella realtà il valore di un immobile nella stessa zona può cambiare da un civico all’altro della stessa via. Se si guarda il file mappato si pensa di saperla lunga, ma poi arrivano le sorprese belle o brutte come, ad esempio, non sapere che in un determinato condominio il valore si abbassa del 10% perché c’è qualcosa che alle persone non piace. Magari non piace come è abitato, piuttosto che le parti comuni o semplicemente l’aspetto rispetto al resto dei condomini nella zona.
Es. Uno dei nostri ultimi immobili venduti si trovava in una zona alto spendente, ma il palazzo seppur molto bello in paramano, pulito e profumato, rispetto al resto dei condomini della zona è umile, nel senso che non è nulla di particolare, un palazzo carino di aspetto comune. Qualcuno non è salito a vedere la casa (ha riferito l’agenzia) perché non riteneva il condominio, un condominio all’altezza di questa zona. Può sembrare assurdo, ma comprensibile per chi non è alle prime armi, perché sono dinamiche che si capiscono soltanto con l’esperienza e la sensibilità.
Dipende!
Se si è alle prime armi buttarsi nelle zone talmente richieste dove ci sono tanti “piccoli investitori” e dove appena esce un appartamento di taglia piccolo-media a buon prezzo viene venduto dopo un’ora può essere frustrante e rallenta di tanto l’andamento.
Questo succede per vari motivi, come la mancanza di esperienza accumulata, piuttosto che la velocità di agire, o semplicemente la scarsità di conoscenze consolidate sia di agenzie, sia di prezzi della zona per civico.
Se si sceglie una zona liquida dove si trova abbondantemente un appartamento di piccola taglia, ma sono tutti mediamente di prezzo standard e hanno un buon turnover forse può essere interessante indagare.
Dal nostro punto di vista la zona liquida perfetta per un aspirante investitore è la zona “via di mezzo”, ovvero né troppo popolare, né zona con target troppo alto e scarsità di immobili. Si tratta della zona dove c’è un considerevole numero di compravendite di vario taglio, c’è un buon turnover, ci sono tante agenzie, tanti servizi, collegamenti con il trasporto e sappiamo che alle persone piace, tipo per chi è di Torino, la zona Pozzo Strada di Torino.
Quante zone mappare inizialmente?
Il nostro consiglio è andare a piccoli passi ma consolidarli bene. Quando si ha la perfetta conoscenza della zona scelta per via e per civico, in più idealmente abbiamo già comprato e venduto o conosciamo i prezzi del comprato e del venduto, possiamo addentrarci nella prossima zona, perché abbiamo già consolidato il primo passo.
Fare più zone in parallelo è fattibile ma impegnativo e a volte confusionario.
Quando conviene farlo?
Quando la conoscenza della zona è perfettamente consolidata e comincia a starci stretta possiamo svilupparne una nuova applicando lo stesso metodo vincente.
Per concludere…
Come vedi la zona non si sceglie con la mappatura, ma si scopre e si vive dopo averla mappata. Bisogna fare diversi indagini, osservazioni, ragionamenti ed analisi incrociate che ci permettono di prevedere le dinamiche e conoscere le acque in cui decidiamo di navigare. È di fondamentale importanza stabilire una procedura da seguire nel mappare e conoscere la zona per poterla applicare in modo ripetitivo (adattandolo ai cambiamenti in corso) nelle zone nuove che vogliamo conoscere e/o lavorare o dove possiamo espanderci.
Da esperienza ciò che possiamo consigliare è di non sottostimare questa fase, perché è come le quattro gambe del tavolo, senza non sta su. Il segreto è armarsi di tanta pazienza per consolidare il proprio metodo usando come strumenti i ragionamenti di questa rubrica e perseverare senza sosta.
Per qualsiasi dubbio o informazione contattaci:
*Piccoli Investitori – Investitori con poca esperienza, con a disposizione capitali limitati e alla ricerca dell’appartamento classico di taglia medio-piccola.
SI AGENZIE!
L’agenzia immobiliare = Il nostro compagno di banco!
L’altro giorno mi è comparso su Facebook il suggerimento di iscrivermi in un gruppo intitolato “NO AGENZIE”.
Ho pensato “Se veramente non ci fosse l’agente immobiliare bisognerebbe crearlo!”.
Purtroppo, nell’immaginario comune italiano l’agente immobiliare apre delle porte e fa vedere dei muri. Ignorantemente (nel senso del non essersi informati abbastanza) il creatore ed i sostenitori del gruppo “no agenzie” è all’oscuro del fatto che l’Agenzia è fondamentale tanto quanto lo è l’assicurazione per la propria auto. Spesso le persone che vedono l’agenzia in questo modo hanno semplicemente avuto a che fare soltanto con “gli altri”. Chi sono “gli altri”? Lo vedremo fra poco.
Come in ogni professione ci sono i professionisti e gli amatori, è fisiologico. È altrettanto fisiologico che c’è differenza fra professionisti e professionisti, i quali lavorano con metodi diversi ed idee di lavoro differenti.
Come sempre esistono:
Ed ecco chi sono “Gli Altri”!
Riguardo le prime due categorie il pensiero (e ne sono sicura che sarai d’accordo con me) è molto semplice.
L’Agente Immobiliare di queste 2 categorie per l’investitore immobiliare è un prezioso alleato e collaboratore, in quanto professionista fondamentale del settore immobiliare.
L’investitore segue molto l’intuito, anche per quando riguarda una prospera collaborazione con l’agenzia immobiliare. Questo perché non è sufficiente, e non lo sarà mai, “trovare l’affaruccio” o speculare come dicono alcuni, ma c’è una forte necessità di condividere gli stessi valori e principi.
Ci sono dei capitali importanti in circolazione in una compravendita immobiliare ed è una collaborazione che richiede totale fiducia.
Ecco quali sono i 5 principali motivi per cui un agente immobiliare di categoria A e B è indispensabile non soltanto per l’investitore, ma anche e soprattutto per il cliente che compra casa per viverci:
Time Management – l’agente immobiliare delega il proprio tempo fisico alla compravendita, ovvero organizzare gli appuntamenti (con una persona dedicata all’agenda), spostarsi ed accogliere i clienti, permettendo cosi al cliente (privato o investitore) di dedicare il proprio tempo ad altro.
Intermediazione – l’agente immobiliare non essendo emotivamente coinvolto nella trattativa riesce ad ottenere dei risultati che il cliente (investitore o privato) per vari motivi non potrà mai raggiungere.
Competenze tecnico – legali – L’agente immobiliare sa dove trovare i documenti, sa come leggere ed interpretare questi documenti, proprio perché si aggiorna costantemente sulle leggi e le informazioni relative al mercato immobiliare, sia tecnico-legali, che tecnologiche.
Rischi e soluzioni – Prevenire, prevenire, prevenire, perché gli imprevisti sono costosi e dolorosi. L’Agente immobiliare preparato conosce i vari steps per muoversi sul mercato in modo da evitare problematiche a volte sostanziose, proprio perché grazie alla sua esperienza spesso sa come risolvere certi problemi che sembrano irrisolvibili.
Conoscenza del mercato – L’agente immobiliare, specie colui che lavora in una specifica zona (come per esempio un franchising) sa perfettamente i prezzi di mercato e sa dare la giusta valutazione, non per sentito dire, ma perché ha venduto, perché sa chi ha venduto, perché conosce il condominio, perché conosce il suo mercato.
L’agenzia immobiliare che condivide tutti questi parametri è il perfetto intermediatore e professionista per un cliente come noi.
E’ naturale che per arrivare ad avviare una collaborazione come questa c’è la parola d’ordine:
2.LA FIDUCIA
E qui si apre un capitolo…
Mi permetto di parlare in quanto investitrice, che, come dicevo prima lavorando spalla e spalla, c’è il bisogno di condividere gli stessi valori e principi. Parliamo di due professionisti con delle ambizioni e desideri di raggiungere insieme un risultato, perciò la sintonia è fondamentale.
Dove non si crea questo rapporto di fiducia, armonia e condivisione la collaborazione è a fine se stessa; perciò, facciamo delle scelte anche e soprattutto in base alle nostre esperienze.
Nel caso contrario l’investitore che diventa cliente fedele all’agenzia immobiliare di fiducia può darle tanto lavoro e tanto valore, non soltanto economico, ma d’immagine. E qui c’è un’altra parola d’ordine:
3.LA REPUTAZIONE!
Ci hai mai pensato che facendo una compravendita con un investitore immobiliare l’agenzia si deve poter fidare dell’investitore?! E certo, perché ci mette la faccia, ma non essendoci l’agenzia in prima persona durante tutta la compravendita dovrebbe fidarsi dell’investitore perché se questo non soddisfa i suoi clienti la reputazione dell’agenzia immobiliare o dell’agente immobiliare è a rischio e le conseguenze potrebbero essere dolorose. Per esempio una recensione negativa visibile a tutti e soprattutto ingiusta!?!?
Di conseguenza le brutte recensioni su google o facebook o altrove non piacciono a nessuno e in modo indiretto danneggiano il fatturato non solo mensile ma anche annuale. Si crea quindi questo effetto domino che parte dall’autorevolezza e la reputazione danneggiata per via di una collaborazione poco costruita, poco compresa, mal gestita, trascurata e orientata soltanto al denaro.
Ed è per questo che l’agente immobiliare deve sapere come scegliere l’investitore come collaboratore, essere certo che questi sia allineato alle sue idee ed il suo metodo di lavoro per poter difendere la propria reputazione mettendoci la faccia con il suo cliente.
Più l’investitore immobiliare, che si interfaccia con i clienti dell’agenzia immobiliare, è preparato e disponibile meno problemi questi crea all’agente immobiliare, anche e soprattutto nei casi del post vendita dove le richieste di assistenza potrebbero comparire nuovamente. Di conseguenza il tempo dell’agente immobiliare è libero per poter occuparsi di altri clienti presenti e/o futuri.
A proposito di denaro
4.IL GUADAGNO
Si pensa e si dice che con gli investimenti immobiliari si raccolgono degli ottimi risultati economici. Sicuramente questo potrebbe essere vero, ma dipende da troppe variabili per poter essere affermato in modo universale. Dipende dalle competenze che si hanno, dall’esperienza e anche qui dalla fiducia nell’agenzia immobiliare. Spesso c’è un’alta probabilità di farsi del male e rimanere delusi non ottenendo i risultati previsti.
Se invece dovessimo pensare ai casi in cui si fanno veramente degli ottimi utili sull’investimento pensiamo anche che il guadagno non dovrebbe fermarsi li, ma deve continuare. E per continuare non intendo dire investire di nuovo e guadagnare di nuovo, rigenerare i capitali, ma intendo dire dare una parte dei capitali a scopo di beneficienza che fanno parte di un impegno sociale importante. LV si impegna a piantare degli alberi ad ogni investimento alberi che abbattono il CO2 nell’atmosfera. Te ne parlerò in un altro articolo. Questo è il vero GUADAGNO, perché va oltre il denaro, ti permette di fare parte di una grande rete di imprenditore che contribuiscono a dei scopi molto più grandiosi e pregevoli del semplice guadagno economico, è un GUADAGNO SPIRITUALE.
Infine, il punto che mi sta più a cuore in assoluto
5.IL TEMPO
Quando non si vogliono pagare le provvigioni alle agenzie o quando si chiedono gli sconti, penso, al contrario di tutti gli altri, quanto prezioso tempo abbiamo a disposizione grazie all’intermediazione dell’agenzia immobiliare.
Lo dico sempre e lo penserò sempre IL MIO TEMPO E’ PIU’ PREZIOSO DEL DENARO!
Non faccio la spesa online per fare la preziosa o perché sono pigra, la faccio per guadagnare tempo. Tempo che posso usare per riflettere, pensare a nuovi progetti, risolvere problematiche o altro.
Non delego all’agenzia immobiliare perché sono pigra o perché si è venduta bene in appuntamento, la delego per guadagnare tempo (certamente uno dei motivi principali è questo).
Non mi sommergo dalle problematiche dei cantieri perché mi piace avere il controllo, trovo un collaboratore bravo, lo formo e lascio nelle sue mani tutta la parte operativa dandogli piena fiducia e guadagnando io del tempo per dedicarmi ad altri anche nuovi investimenti.
IL TEMPO E’ LA COSA PIU’ PREZIOSA CHE ABBIAMO!
Questi 5 punti sono il motivo per il "SI AGENZIE"! Assolutamente AGENZIE!.
Ci sono quindi innumerevoli sottigliezze che in questo mestiere non vengono considerati, ma ragionando in profondità ci rendiamo conto di:
Quanto l’agente immobiliare è fondamentale, purché si tratta di un vero professionista.
Quanto scegliere il giusto collaboratore è indispensabile perché ci si gioca la propria reputazione e recensione.
Quanto l’investimento immobiliare e/o una compravendita non è solo un guadagno economico, ma è anche dare tanto valore e fare del bene dando un bel prodotto, sicurezza e serenità ai clienti.
Ecco quindi il perché l’investitore con dei sani valori e principi, come noi di LV è il primo alleato di una agenzia immobiliare che li condivide.
Abbiamo pensato quindi a vari modi con cui riconosciamo il prezioso lavoro che svolge l’agente immobiliare, che non è soltanto un guadagno economico, ma è anche difendere la sua reputazione e procurargli ancora più clienti tramite la segnalazione. Nel prossimo Blog ti parlerò della segnalazione.
Agente immobiliare per noi vali tanto e non vediamo l’ora di conoscerti e collaborare con te!
